Результаты проведенного УФАС анализа: конкуренция развита на рынке реализации объектов долевого строительства жилья экономкласса

Бурятское УФАС России  провело  анализ состояния конкуренции на рынке первичного жилья экономического класса в г. Улан-Удэ.

Анализ проводился территориальными органами согласно плану работы ФАС России.

В ходе проведения исследования определено наличие двух товарных рынков:

- реализации первичного жилья экономкласса, построенного в соответствии с целевыми программами по формированию рынка доступного жилья;

- реализации объектов долевого строительства жилья экономкласса.

В  2011, 2012 и 2013 годах  реализацией первичного жилья экономкласса, построенного в соответствии с целевыми программами, занимались 10 участников рынка: комитет по строительству г. Улан-Удэ (ООО «Семь Семенов»), НК «Академжилстрой», ОАО «Промгражданстрой», ООО «Бест Плюс», ООО «Интекпром», ООО «Китой», ООО «Приус», Сибирский региональный центр МЧС России, ООО «Удастройинвест» и  Федеральная служба исполнения и наказания РФ. Исходя из значений показателей, характеризующих уровень концентрации,  данный рынок отнесен к рынку с неразвитой конкуренцией и высоким уровнем концентрации. В 2013 году в границах г. Улан-Удэ установлена наибольшая доля  (более 35%) у ООО «Бест Плюс», однако положение общества не может быть признано доминирующим, поскольку отсутствует условие неизменности или подверженности малозначительным изменениям его доли на этом рынке.

На рынке реализации объектов долевого строительства жилья экономкласса в г. Улан-Удэ в указанный временной интервал осуществляли деятельность 28 хозяйствующих субъектов. Этот рынок является рынком с развитой конкуренцией и умеренным  уровнем концентрации. При этом ни один хозяйствующий субъект не занимает долю более 35%, наибольшие доли у следующих застройщиков: ООО «Бест Плюс», ООО «Приус», ОАО «Промгражданстрой» и ООО «Зодчий».

Участники рынков в ходе проведенного исследования указали в качестве основных барьеров входа на рынки, высокую стоимость: приобретения либо аренды земельных участков под строительство на аукционах, технологического присоединения к водоснабжению, тепло- и электросетям.

Отмечены отсутствие инженерных коммуникаций для строительства жилья экономкласса в пригороде; длительные сроки:  получения разрешительной документации для строительства (госэкспертиза объектов, разрешение на строительство и т.д.), при подключении к сетям инженерно-технического обеспечения (получение технических условий, разрешений на подключение).

К барьерам отнесена недостаточность квалифицированных кадров по строительству жилых помещений, большое количество согласований   с органами исполнительной власти.

Несмотря на это, с каждым годом возрастает число строительных организаций, осуществляющих строительство в г. Улан-Удэ, в том числе за счет притока в республику средств иностранного капитала и открытия региональных представительств строительных компаний из других регионов.

Для стимулирования развития строительства первичного жилья экономкласса в республике необходимо при  выделении земельных участков под жилищное строительство, в первую очередь, предусматривать обеспечение объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, техническими условиями подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также развитие транспортной сети на застраиваемых территориях.

Основными факторами, оказывающими влияние на рыночную стоимость жилья в целом, являются:

- стоимость приобретения прав на земельный участок;

- плата за технологическое присоединение к инженерным сетям городского значения;

 - месторасположение объекта (близость к центру города, наличие в шаговой доступности школ, садиков, поликлиник, подземных стоянок, супермаркетов, а также хорошая обеспеченность транспортом);

- тип фонда (чем новее здание, тем выше стоимость квартир); 

- материалы, из которых выполнена постройка, этаж, вариант отделки;

- возможность ипотечного кредитования.

К удорожанию стоимости жилья приводят издержки строительных организаций (стоимость материалов, ГСМ, заработная плата рабочим и др.).

В последнее время приобретают значение новые факторы:

- социальный (например, возможность безбоязненно выйти на прогулку вечером или отпустить ребенка на площадку без присмотра взрослых);

- экологический (люди не хотят жить рядом с производственными предприятиями и загазованными автотрассами). Цены на жилье могут определяться не только наличием возле дома парка или сквера, но и уровнями шумового загрязнения, вибрации, освещения, материалами, из которых строят дом и т.п.;

- оснащенность здания. В настоящее время потребителями рынка жилья выше ценятся дома, оснащенные системами видеонаблюдения, телекоммуникациями, автономной системой водо- и теплоснабжения. Приветствуется наличие приборов учета потребляемых ресурсов, которые позволяют владельцам значительно сэкономить на оплате коммунальных услуг.

Цена на жилье зависит от колебаний спроса и предложений, так, в периоды летних отпусков, новогодних праздников существует спад.