О результатах анализа рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ за 2010 год

Анализ

состояния конкурентной среды на рынке услуг

по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ 

I. Общие положения

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ (далее – Анализ) проведен во исполнение пункта 3.1 Приказа ФАС России от 07.02.2011 № 66 «О плане работы ФАС России  по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2011 - 2012 годы»,  письма ФАС России от АЦ/7720.

Анализ проводился в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление).

Цель Анализа - оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах.

Основные нормативные правовые акты, используемые при проведении Анализа:

• Федеральный Закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;
• Жилищный кодекс Российской Федерации  от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Анализ проведен в соответствии с   Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок проведения анализа) и Методическими рекомендациями по подготовке анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, утвержденными Комиссией ФАС России по проведению анализа товарных рынков (далее -  Методические рекомендации).

Для проведения анализа в качестве источников исходной информации использовались сведения о результатах хозяйственной деятельности субъектов товарного рынка, полученные непосредственно от самих хозяйствующих субъектов, данные, полученные от муниципальных образований, Бурятстата и специальная литература.

В связи с тем, что на территории Республики Бурятия единственным населенным пунктом с численностью населения более 100 тысяч жителей является город Улан-Удэ, анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами проводится в столице Республики Бурятия (город Улан-Удэ).

В данном Анализе исследуется  рынок услуг по управлению только многоквартирными домами (индивидуальное жилищное строительство не включено).

II. Временной интервал исследования рынка услуг

по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка проведения анализа временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от:

- цели исследования;

- особенностей товарного рынка;

- доступности информации.                            

В связи с тем, что рынок услуг по управлению многоквартирными домами  является социально значимым, учитывая изменение состава  хозяйствующих субъектов и исходя из целей исследования, необходимо изучить сложившиеся характеристики данного рынка в ретроспективе.

Таким образом, временной интервал обзора рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ определен в соответствии с Планом работы - с 1 января 2010 года по  31 декабря 2010 года.

Все характеристики товарного рынка определяются в пределах установленного временного интервала.

III. Продуктовые и географические границы рынка услуг

по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ

В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка будет являться комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности управлению эксплуатацией жилищного фонда соответствует код 70.32.1 ОКВЭД.

Как следует из положений пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Таким образом, ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества  с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности,  заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ст. 164 ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом (ст.135 ЖК РФ).

ТСЖ вправе заключать договоры управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и иные договоры в интересах членов товарищества, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений, выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги, пользоваться иными правами (ст.137 ЖК РФ).

Жилищные или жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК) это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст.110 ЖК РФ).

Управляющие организации вправе создаваться в любой организационно-правовой форме. Управление многоквартирными домами осуществляют на основании договора управления.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность (п.2 ст.162 ЖК РФ).

В соответствии с постановлением Госкомстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, а именно:

- организацию эксплуатации;

- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

- все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Учитывая понятие договора управления, услуги по управлению многоквартирным домом являются самостоятельным видом деятельности.

На основании изложенного, продуктовые границы рынка определены как услуги по управлению многоквартирными домами.

IV. Географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ

В целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг являются административные границы городов с населением более 100 тысяч жителей. На территории Республики Бурятия, согласно данным, представленным Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Бурятия,  население более 100 тысяч жителей насчитывается в  г. Улан-Удэ.

Географические границы товарного рынка определяются территорией, на которой покупатели имеют экономическую возможность приобрести рассматриваемый товар и не имеют такой возможности за пределами этой территории.

Условия обращения исследуемого товара ограничивающие экономические возможности приобретения товара - услуги по управлению многоквартирными домами, выявляются исходя из принципа признания покупателями равной доступности товаров.

Услуга - это результат деятельности предприятия (организации), направленная на удовлетворение потребности потребителя, следовательно оказание исследуемой услуги привязано к местоположению жилого дома потребителя. 

С учетом  специфики и назначения услуг управления жилищного фонда – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, отсутствует необходимость и возможность определения факторов, касающихся транспортных расходов потребителей, поскольку услуги управления жилищного фонда не подлежат транспортировке и перемещению между различными территориями.

Географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами являются локальными и определяются территорией муниципального образования. В настоящем исследовании географические границы рынка замкнуты территорией г. Улан-Удэ.

V. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг

по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ

Потребителями услуг управления многоквартирными домами являются собственники помещений в многоквартирных домах, т.е. те лица, которым ЖК РФ предоставлено право выбора способа управления многоквартирным домом и управляющей организации. Это физические и  юридические лица – собственники частного жилищного фонда, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация – как собственники государственного жилищного фонда, муниципальные образования – как собственники муниципального жилищного фонда. Конечными потребителями услуг управления многоквартирными домами являются граждане, проживающие в многоквартирных домах.

Согласно положениям ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны  выбрать  один  из способов  управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Услуги по управлению многоквартирными домами в г. Улан-Удэ предоставляют управляющие организации различных форм собственности, ТСЖ. 

По данным Комитета городского хозяйства Администрации города Улан-Удэ в городе по состоянию на 01.01.2011 года осуществляют свою деятельность 53 управляющие организации и 151 товарищество собственников жилья,  оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ; по  сравнению с 2009 годом количество управляющих организаций увеличилось на 7 организаций. 

Состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами:

1. ООО «Жилищный участок-1»;
2. ООО «РОС»;  
3. ООО «ЖЭУ-2»;
4. ООО «Дом-сервис»;
5. ООО «Дом-сервис-2»;
6. ООО «Заречное»;
7. ООО «Стекольное»;
8. ООО «Северное»;
9. ООО «Энергостройсервис»;
10. ООО «Управляющая компания Содружество»;
11. ООО «Экмос»;
12. ООО «Сток»;
13. ООО «Дом»;
14. ООО «Жилремсервис-11»;
15. ООО «Эк Висс-5»;
16. ООО АДС»;
17. ООО «Альтернатива»
18. ООО «Сервис»;
19. ООО «Эталон-С»;
20. ЗАО «Сибирь-Энерго-Комфорт» (филиал в г. Улан-Удэ);
21. ООО «Восточный-2»;
22. ООО «Импульс»;
23. ООО «Жилищная инициатива»;
24. ООО «Березка»;
25. ООО «РЕМ»;
26. ООО «Гевс-жилстрой»;
27. ООО «Байкалкомсервис»;
28. ООО «Жилищный участок № 20»;
29. ООО «Паритет-плюс»;
30. ООО «ЖУ-10»;
31. ООО «Октябрьская»;
32. ООО «Атрий»;
33. ООО «Стаф»;
34. ООО «Импост»;
35. ООО «Софист»;
36. ООО «РЭУ-8»;
37. ООО «Южный»;
38. ООО «ЖЭУ № 16»;
39. ООО «Россервис»;
40. ООО «ЖилЭкономСервис»;
41. ООО «ЖЭУ 6»;
42. ООО «Юго-Западное»;
43. ООО «ЖЭУ 4»;
44. ООО «Саяны»;
45. ООО «Верхнеудинская»;
46. ООО «ССМ»;
47. ООО «Доступное жилье»;
48. ООО «Телеком плюс»;
49. ООО «УК сервис»;
50. ООО «Единство»;
51. ООО «Регионкомсервис»;
52. ООО «Рост»;
53. ООО «Светлый»;
54. ООО «Базис-плюс».

Решением ФАС России от 05.08.2009 было удовлетворено ходатайство ЗАО «Сибрьэнерго-Комфорт» о даче согласия на приобретение 100% доли в уставном капитале ООО «ЖСК Загорск».   

V. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ

  и доли хозяйствующих субъектов на рынке

В соответствии с частью 3 статьи 16 ЖК РФ многоквартирным домом признается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир и помещений общего пользования. В то же время, согласно определению, данному в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещениях общего пользования в таком доме.

Согласно данным проведенного анализа в г. Улан-Удэ учет производится по одному описанных способов.

Информацию по количеству многоквартирных домов на территории г. Улан-Удэ предоставляет Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики  по Республике Бурятия, по состоянию на 01.01.2010 года в городе Улан-Удэ  - 7690 домов, общей площадью 6095,3 тыс. кв.м.  

В соответствии с Порядком  проведения анализа общий объем товарной массы в обороте за определенный период времени в продуктовых и географических границах определяется на основании общей площади жилищного фонда, приходящейся на многоквартирные дома в г. Улан-Удэ в натуральных показателях (тыс. м²). Доля хозяйствующих субъектов (управляющих организаций),  действующих на данном рынке, рассчитывается как отношение объема жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующего субъекта, к общей площади жилищного фонда, находящегося в управлении управляющих организаций.   

По состоянию на 01.01.2011 года в г. Улан-Удэ:

- в управлении управляющих организаций находится 2342 дома с объемом жилищного фонда – 3980,84 тыс. м² (65,31%  от общего объема жилищного фонда), в т.ч. 2039 домов с объемом жилищного фонда 3905,52 тыс. м² выбранных  на общем собрании (64,07% от объема жилищного фонда).

- в управлении ТСЖ находится 669 домов с общей площадью 1311,83 тыс. м² (24,52% - от общего объема жилищного фонда);  

- в непосредственном управлении  находится 4679 домов с объемом жилищного фонда 802,63 тыс. м² (13,17% - от общего объема жилищного фонда)

 В 2010 году в Улан-Удэ осуществляли деятельность 53 управляющие организации. Все управляющие   организации относятся к частным, т.е. не  имеют доли участия в уставном капитале  субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

По сравнению с 2009 годом  количество управляющих организаций увеличилось на 7 организаций.

VI. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ

Для определения уровня концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах необходимо определить:

1) коэффициент рыночной концентрации (CR) - сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке;

2) индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

Для расчета коэффициента рыночной концентрации (CR) используется уровень концентрации трех крупных хозяйствующих субъектов (CR3)   CR3 = 29,95%.

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана  HHI = 530,284  находится в границах  HHI < 1000.

По результатам оценки рыночной концентрации по состоянию на 31.12.2010 года  рынок услуг по управлению многоквартирными домами в г. Улан-Удэ относится  к  низкоконцентрированному рынку.

По сравнению с 2009 годом, наблюдается значительное уменьшение концентрации рынка, что свидетельствует о развитии рынка.

VII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ

К основным ограничениям входа на рынок для начала деятельности новых хозяйствующих субъектов следует  отнести:

- низкая информированность населения о требованиях и положениях жилищного законодательства;

- несвоевременное внесение собственниками помещений платежей за обслуживание дома;

-  неудовлетворительное техническое состояние жилищного фонда;

 - пассивность и низкий  уровень юридической грамотности  собственников жилья при выборе способа управления многоквартирными  домами.

- недостаточность информации и разъяснений органов местного самоуправления  посредством электронных и печатных СМИ о действиях и нормах нового жилищного законодательства.

- несовершенство законодательства в области жилищно-коммунального комплекса;

- большая кредиторская задолженность населения перед управляющими организациями.    

Административные ограничения, вводимые органами местного самоуправления и иными органами и организациями, наделенными правами указанных органов, в т.ч. такие как,  предоставление льгот отдельным хозяйствующим субъектам, не выявлены.

Практически, все управляющие организации предоставляют услуги  только по управлению жилищным фондом с правом оказания услуг по  содержанию и текущему ремонту помещений, т.к. ресурсоснабжающие организации (ОАО «ТГК-14», МУП «Водоканал» и ОАО «Бурятэнергосбыт») самостоятельно производят поставку услуг и осуществляют сбор платежей от населения за соответствующие услуги.  

Управляющие организации отмечают, что установка общедомовых приборов учета электроэнергии, отопления, горячего и холодного водоснабжения требует больших капитальных затрат. Стоимость установки общедомового прибора учета в комплекте (счетчик тепловой энергии, счетчик горячей воды, счетчик холодной воды и расходометр) в среднем обходится 230 - 270 тыс. рублей за дом в зависимости от количества квартир, находящихся в многоквартирном доме.

В 2011 году 31   управляющая организация из 53 работали по агентскому договору с ОАО «Улан-Удэнская управляющая компания» (670013, г. Улан-Удэ,  ул. Ключевская, 72А).

20 управляющих организаций прием платежей от населения осуществляют через свои кассы или на расчетные счета управляющих организаций, открытые в кредитных организациях.

Процедура передачи многоквартирных домов вновь созданной управляющей организации или ТСЖ в большинстве случаев происходит следующим образом.

Собственники или группа собственников, желающих создать в многоквартирном доме  ТСЖ или сменить управляющую организацию, созывают общее собрание собственников жилых помещений. Инициатор сообщает всем собственникам о предстоящем собрании. Общие собрания собственников о создании ТСЖ чаще всего происходят в форме собрания.  Общие собрания о смене управляющей организации  происходят только в форме заочного голосования. Решения на общих собраниях принимаются простым большинством голосов.

После выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления управляющей организацией с каждым собственником заключается договор на обслуживание дома. В договоре указываются тарифы на содержание жилья, текущий ремонт, вывоз мусора.

 В случае создания ТСЖ, избранный председатель оформляет необходимый пакет учредительных документов для регистрации ТСЖ в налоговых органах. Вновь избранная управляющая организация или ТСЖ обращается в управляющую организацию или Комитет по управлению имуществом  г. Улан-Удэ за технической документацией на многоквартирный дом. Не позднее, чем через месяц, осуществляется передача технической документации с составлением актов приема-передачи. С момента получения технической документации на дом,  ТСЖ или вновь созданная управляющая организация приступает к обслуживанию жилого дома.

VIII. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг

по управлению многоквартирными домами в городах

Общий объем жилищного фонда в г. Улан-Удэ составляет 6095,30 тыс. м² в 7690 домах.

Динамика показателей уровня концентрации на рынке услуг по управлению многоквартирными домами представлена ниже:

Данные показатели свидетельствуют о снижении экономической концентрации рынка, о снижении долей крупных хозяйствующих субъектов, и об отсутствии в 2009 – 2010 годах хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение.

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в 2010 году относится к рынку с низкой  концентрацией и с развитой конкуренцией.

IX. Обзор состояния конкурентной на рынке услуг

по управлению многоквартирными домами в городе Улан-Удэ (выводы)

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в 2010 году в географических границах  г. Улан-Удэ является рынком с умеренным уровнем концентрации и относится к рынку с развитой конкуренцией.  

В 2010 году произошло снижение показателей:  рыночной концентрации CR3 уменьшился на 5,14%, HHI уменьшился на 148 (с 678,66 до 530,284).  

Общий объем жилищного фонда в многоквартирных домах в исследуемом периоде составлял  6095,30 тыс.м², количество многоквартирных домов составило - 7690 шт., включая и двухквартирные дома. На долю управляющих организаций приходится управление 2342 многоквартирными домами или 65,31% (в 2009 году – 66,36%) от общего объема жилищного фонда.

В 2010  году собственники помещений в многоквартирных домах  реализовали  свое право выбора способа управления многоквартирными домами посредством создания ТСЖ в  669 домов (в 2009 - 683 домах), что составляет только 21,52% от общего объема жилищного фонда.

Непосредственное управление выбрано собственниками помещений в 4679   многоквартирных домах (в 2009 году –  4296 дома) или 13,17% от жилищного фонда.   

В отчетном периоде в городе Улан-Удэ   осуществляли свою деятельность 53 управляющие организации, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

Между 9 управляющими организациями и ТСЖ заключены договоры на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирных домов.

Ни одна управляющая  организация не занимает долю 35%  от общего объема жилищного фонда.

В городе Улан-Удэ  жилищный фонд находится в управлении только в частных управляющих организациях,  объем жилищного фонда, находящийся в управлении, составляет 65,31 тыс. м² (2008 год – 3437 тыс. м²).

Администрацией города Улан-Удэ в 2010 году проводилось 2 конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых самостоятельно не сделали выбор о способе управления многоквартирными домами. Нарушений антимонопольного законодательства при проведении конкурса не выявлено.

В 2009 году  Бурятским УФАС России не возбуждались дела по статьям  15, 16 и 17  Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в отношении Администрации города Улан-Удэ.